本案主要揭示了不誠(chéng)信的售房夫妻，一方以不知情為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效被駁，并被判令承擔(dān)違約責(zé)任。本案當(dāng)事人主要包括買(mǎi)方張某、賣(mài)方楊某(其妻王某)和某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。2015年10月14日，張某與楊某的委托代理人王某及居間方某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。深圳房產(chǎn)律師就來(lái)為您解答一下有關(guān)的情況。

　　合同簽訂后，楊在合同上簽了補(bǔ)充簽名。根據(jù)合同約定，張購(gòu)買(mǎi)了位于密云區(qū)云秀花園牡丹園的XX房屋一套，總房款為92萬(wàn)元。簽這個(gè)合同的時(shí)候，他交了首付1萬(wàn)，首付60萬(wàn)，擬貸款32萬(wàn)。首付款于2015年11月16日支付，楊于2015年10月20日前辦理了抵押注銷(xiāo)手續(xù)。

　　合同還約定，如果楊拒絕履行合同或?qū)⒎课莩鍪劢o他人，要求楊承擔(dān)違約責(zé)任并賠償其他損失。違約責(zé)任為總房款的20%，他方有權(quán)選擇繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同或解除合同。合同簽訂當(dāng)天，張某按合同約定向王某支付定金10000元，王某為張某開(kāi)具了定金收據(jù)。

　　此外，楊某、張某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的居間服務(wù)合同約定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因楊某原因(包括但不限于楊某故意或無(wú)意拖延、不愿出售房屋、共有人不同意出售房屋、房屋所有人認(rèn)為合同簽訂人無(wú)權(quán)代理等)導(dǎo)致房屋不能在規(guī)定期限內(nèi)過(guò)戶的，)，房產(chǎn)中介公司收取的居間服務(wù)費(fèi)不予退還，直接返還給楊。后來(lái)，張某將中介服務(wù)費(fèi)13000元交給了一家房產(chǎn)中介公司。

　　同年11月初，張某從某地產(chǎn)中介服務(wù)公司分析得知楊某提出企業(yè)終止勞動(dòng)合同。中介目標(biāo)公司管理工作進(jìn)行人員作證稱(chēng)，其亦證實(shí)楊某在合同以及簽訂后半個(gè)月左右我們提出不賣(mài)房了，存在一些違約問(wèn)題行為。

　　楊某提出自己提出主要是因?yàn)閺埬澄聪蚱渲Ц抖ń?萬(wàn)元，構(gòu)成一個(gè)違約，故其可以通過(guò)解除保險(xiǎn)合同。原審審理中，經(jīng)法院詢問(wèn)，楊某明確學(xué)生表示非常不同意他們繼續(xù)積極履行經(jīng)濟(jì)合同;同時(shí)，楊某未申請(qǐng)人民法院對(duì)合同內(nèi)容約定違約金予以酌減。

　　雙方均認(rèn)可，因密云區(qū)房?jī)r(jià)不斷上漲，涉案房屋亦增值。本案審理中，王某以確認(rèn)銷(xiāo)售合同關(guān)系無(wú)效糾紛為由，向原審法院起訴條件要求會(huì)計(jì)確認(rèn)楊某、張某就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋信息買(mǎi)賣(mài)交易合同》無(wú)效。原審法院審理后，于2016年2月26日判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求。

　　上述判決方式已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生相關(guān)法律法規(guī)效力。張某起訴至原審法院系統(tǒng)要求楊某支付違約金184 000元，居間服務(wù)費(fèi)13 000元。一審法院應(yīng)當(dāng)按照施工合同的約定判令楊某支付違約金184 000元，賠償居間服務(wù)費(fèi)13 000元。楊某不服提出解決上訴，二審法院必須予以維持。

　　本案主要涉及合同效力和違約責(zé)任兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。對(duì)于此類(lèi)案件的處理，法院一般根據(jù)買(mǎi)房人的訴訟請(qǐng)求分類(lèi)處理：

　　第一，當(dāng)買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同時(shí)，法院可以支持買(mǎi)受人繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，判令出賣(mài)人及其配偶共同辦理過(guò)戶手續(xù)，只要買(mǎi)受人能夠證明其“有理由相信是由夫妻雙方共同意志所表示”并主張相應(yīng)繼續(xù)履行合同，且有下列情形之一的，法院可以判令出賣(mài)人及其配偶共同辦理過(guò)戶手續(xù):

　　1、買(mǎi)受人已按合同約定支付價(jià)款并入住，出賣(mài)人配偶在合理期限內(nèi)未提出異議；

　　2、賣(mài)方配偶積極配合騰空交付房屋，參與或接受履行。上述事實(shí)，除當(dāng)事人簽署的相關(guān)書(shū)面文件外，還應(yīng)結(jié)合微信記錄、電話記錄、錄音文件、中介人證言等證據(jù)材料綜合考慮。

　　第二，在買(mǎi)方要求解除合同的案件中，要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任的，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體訴訟請(qǐng)求進(jìn)行處理，一般有兩種情況: 要求按照合同約定支付一定損害賠償，法院還需要說(shuō)明是否要求調(diào)整賠償數(shù)額，然后根據(jù)案件的具體情況確定賠償數(shù)額。除了對(duì)違約的罰款外，法院還要求賠償房屋價(jià)格相應(yīng)差額的損失，法院根據(jù)評(píng)估報(bào)告或同一地點(diǎn)的房屋價(jià)格來(lái)決定應(yīng)支付的賠償金額。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，買(mǎi)房時(shí)，買(mǎi)房人一定要核實(shí)是屬于夫妻共同所有還是家庭共有的房子。對(duì)于上述房屋，必須由配偶或共有人簽字或出具書(shū)面意見(jiàn)，以避免履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，并能證明“有理由相信是夫妻雙方共同意志所表示”，可以請(qǐng)求繼續(xù)履行。當(dāng)然，你也可以請(qǐng)求解除合同，然后根據(jù)合同和案件的實(shí)際情況，主張相應(yīng)的違約金或者差額賠償金。上述情況也可以在雙方合同中約定。